VÉRITÉS OU MENSONGES ? L’URBANISME, IDÉES REÇUES ET LÉGENDES URBAINES. DÉCRYPTAGE ET MISES AU POINT.

Pour les permis de construire, c’est le maire qui décide. Il autorise ce qu’il veut…

Absolument pas…

Un dossier de PC déposé au service de l’urbanisme est enregistré et une copie est transmise aux services de l’état (DDTM) pour avis conforme du préfet (car la commune n’est pas encore couverte par un PLU…). Le dossier est ensuite pris en charge par un instructeur qui en adresse des copies aux différents services pour consultation (ENEDIS, VEOLIA, SDIS…). Si le dossier est complet et après réception des avis de tous les services consultés l’instructeur procède à l’instruction finale, en appui sur la règlementation en vigueur sur la commune (RNU, PLU) et il rédige l’arrêté accordant ou refusant l’autorisation pour la demande de travaux. Lorsque l’arrêté de décision est signé, une copie est également envoyée au contrôle de légalité du Préfet. Si vous avez bien suivi, vous avez remarqué que le dossier est contrôlé deux fois par…le préfet : vis conforme en amont puis contrôle de légalité des actes une fois la décision rendue…

Il suffit de planter quelques pieds de vigne ou quelques légumes pour se proclamer agriculteur et construire un logement.

Pas vraiment…

La constructibilité en zone agricole ne concerne que des bâtiments nécessaires au fonctionnement d’une exploitation agricole et est strictement adossée au statut d’exploitant agricole. Le statut d’exploitant agricole est très encadré et très règlementé. Pour s’en prévaloir, il est (entre autres…) obligatoire d’être cotisant à la MSA à titre primaire et pour cela justifier d’une surface minimale d’assujettissement adossé à la production ou à l’activité agricole exercée. Ces surfaces sont règlementées par l’arrêté préfectoral du 30 juin 2016.

Je suis chez moi, je peux clôturer, créer des accès à mon terrain ou à ma propriété sans demander d’autorisation.

Eh bien non…

Le clôtures et les portails sont soumis à déclaration et autorisation du service de l’urbanisme. Les accès à une route départementale sont eux soumis à autorisation préalable du Conseil Départemental. La nature, le type et la hauteur des clôtures sont règlementés par les documents d’urbanisme en vigueur. Les seules clôtures autorisables en zone inondable sont des clôtures 3 fils. Les ganivelles et les grillages y sont interdits.

Je n’ai pas besoin d’autorisation pour construire un mur autour de ma propriété.

Non, encore une fois…

La construction d’un mur autour d’une propriété est soumise à déclaration et à autorisation du service de l’urbanisme. La hauteur maximale autorisée est de 1,80 mètre. Les murs d’enceinte ne sont autorisés que sous conditions en zone agricole et en zone naturelle, et interdits en zone inondable.

Je peux installer des box pour les chevaux en zone agricole ou naturelle s’ils sont démontables.

C’est encore faux.

La constructibilité en zone agricole est soumise au statut d’exploitant agricole (voir plus haut). La prise en pension de chevaux n’est pas considérée comme une activité agricole. Un box, quel qu’il soit, est assimilé à une construction et donc soumis à déclaration et à autorisation du service de l’urbanisme. Son installation en zone agricole ne pourra être autorisée que dans le cas où le pétitionnaire exerce des activités d’élevage, de dressage ou d’entraînement d’équidés. En zone naturelle, aucune nouvelle construction n’est autorisée. Un box ne peut donc y être installé…

En tant qu’artisan, je peux installer les locaux de mon entreprise sur ma propriété.

Eh bien cela dépend…

Des locaux d’entreprise peuvent être installés seulement dans les zones urbaines de la commune, et sous conditions. Si la propriété est située dans une zone agricole, et que des locaux à vocation agricole y existent (hangars, serres…), ceux-ci ne peuvent en aucun cas être modifiés pour changer de destination et devenir des locaux à vocation économique (entrepôts, bureaux…) car Roquebrune est une commune soumise à la loi littoral qui interdit tout changement de destination en zone agricole, comme en zone naturelle. Par ailleurs les sous destinations industrie et entrepôts ne sont autorisées que dans les zones urbaines à vocation économique (zones Ue1 et Ue2)

Je suis agriculteur, je peux construire un logement sur le lieu de mon exploitation.

Voici une affirmation qui a la vie dure, et pourtant…

La construction de logements n’est pas autorisée en zone agricole. Des dérogations existent seulement dans le cas où l’exploitant peut justifier de la nécessité de sa présence 24h00 sur 24 sur le site de son exploitation. Cela ne concerne en aucun cas la culture de la vigne, de l’olivier, des légumes, ni même la production de safran mais majoritairement des élevages hébergeant un très grand nombre d’animaux avec de nombreuses naissances tout au long de l’année soit une activité totalement absente du territoire communal…

Je peux installer un mobil-home ou une caravane sur ma propriété.

Certainement pas.

L’installation des mobil-homes est interdite hors des parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet, des terrains de camping régulièrement classés et des villages de vacances régulièrement classés en hébergement léger.

L’installation des caravanes est interdite hors des terrains de camping régulièrement classés et aménagés à cet effet et des aires naturelles de camping.

La mairie ne fait rien pour empêcher les gens du voyage de s’installer là où ils en ont envie (?)

Détrompez-vous, la mairie fait ce qu’elle a le pouvoir de faire.

Depuis le début de la nouvelle mandature un contrôle strict des demandes de raccordement électriques à été mis en place en collaboration avec les services d’Enedis. Une cinquantaine de raccordements illégaux et sauvages ont été coupés dans les quartiers de Barbossi et de l’Homède et plusieurs compteurs électriques obtenus illégalement ont été retirés. Des PV d’infraction ont été dressés à l’encontre de propriétaires aménageant leurs terrains dans le but d’accueillir des caravanes et certains d’entre eux ont fait l’objet de procédures de mise en demeure avec astreintes. Dans le cas de ventes de terres agricoles à des gens du voyage, la mairie intervient auprès de la SAFER pour mettre en place une préemption qui conduit généralement au retrait de la vente du bien concerné. 

Je peux me raccorder au Canal de Provence et avoir l’électricité en ZA et ZN, il suffit que j’en fasse la demande.

Ce n’est pas aussi simple que cela…

Toute demande de raccordement au Canal de Provence, de compteur d’eau ou de compteur électrique en zone agricole ou naturelle doit être examinée et validée par les services de l’urbanisme. Des relations de travail partenarial ont été confortées avec les services de la SCP, de Véolia et d’Enedis et le service urbanisme est maintenant systématiquement consulté en cas de nouvelles demandes.

Celles-ci sont examinées en appui sur la règlementation avant d’être accordées ou refusées.

Une demande de raccordement au canal de Provence pour des « eaux d’arrosage » est exclusivement réservée à l’arrosage des parcs et des jardins, publics ou privés.

Une demande d’adduction au réseau de distribution d’eau potable doit être adossée à un projet de construction, dans le cadre du dépôt d’un permis de construire.

Une demande de raccordement au réseau d’électricité doit être adossée à un projet de construction, dans le cadre du dépôt d’un permis de construire.

Une demande de raccordement au réseau d’électricité en zone agricole doit être adossée à une nécessité dans le cadre d’une exploitation agricole.

En cas d’infraction aux règles de l’urbanisme la mairie ne fait rien.

Encore tout faux…Non seulement la mairie fera quelque chose, mais elle a d’ailleurs déjà commencé à agir…

Depuis le début de la mandature plus de 60 PVI ont été dressés et transmis au procureur de la république. A ces procès-verbaux s’ajoutent plusieurs Arrêtés Interruptifs de Travaux (AIT) avec ou sans procédure contradictoire ainsi que des mises sous astreinte. En effet, depuis promulgation de la loi engagement et proximité du 27 décembre 2019, toutes les communes de plus de 5000 habitants ont la possibilité de mettre les contrevenants aux règles de l’urbanisme sous astreinte aussitôt qu’un PVI a été rédigé, sans attendre le jugement. Ces astreintes peuvent s’élever à 500€ par jour, à concurrence d’une somme totale de 25000€. Cette procédure a déjà été utilisée et elle le sera de plus en plus.

Ma construction a une existence légale car elle est cadastrée.

Encore une légende urbaine…

Le fait qu’une construction soit cadastrée n’atteste pas de son existence légale car le cadastre ne fait pas foi. Dans le cadre d’une demande d’extension ou de reconstruction d’un bâti, le pétitionnaire doit prouver l’existence légale de la construction, ainsi que son statut d’habitation. Il doit pour cela présenter un permis de construire initial ou un acte notarié dans le cas d’une construction édifiée avant 1943.

Moi, on m’a verbalisé pour une infraction… Mon voisin a fait la même chose et il ne l’a pas été… Il y a deux poids, deux mesures dans cette commune…

Il n’y a aucun passe-droit.

Chaque fois qu’une infraction (réelle ou supposée…) est signalée au service de l’urbanisme, des agents assermentés et commissionnés de la police municipale sont mandatés et effectuent une vérification qui débouche, en cas d’infraction avérée bien entendu, sur un PV d’infraction. Si les faits reprochés sont régularisables, le contrevenant est invité à se rapprocher du service de l’urbanisme pour déclarer les travaux qu’il a réalisés. Dans le cas de travaux non régularisables ou d’une infraction caractérisée le PV d’infraction est transmis au procureur de la république qui seul à décider de la suite à donner. La plupart du temps, il lance une enquête confiée à la gendarmerie.

Mais, bien évidemment, pour mandater un contrôle, le service urbanisme doit être saisi, car personne n’y a le don de divination ni la prétention de savoir tout ce qui se passe sur la commune…

Cette saisie doit s’effectuer par écrit, par courrier ou par courriel, de manière non anonyme et doit présenter une description (même succincte) des faits reprochés et indiquer une localisation précise (adresse ou numéro de parcelle).

Le PC de mon voisin ne respecte pas le cahier des charges du lotissement donc, la mairie l’a accordé illégalement et elle doit le retirer.

C’est encore faux…

L’instruction d’un permis de construire se fait au regard de la règlementation en vigueur (RNU, PLU ou règlement du lotissement, s’il a moins de 10 ans). Si le PC respecte cette règlementation, il est logiquement accordé. Si un cahier des charges, plus restrictif que le règlement d’urbanisme applicable, est en vigueur sur le lotissement, c’est à l’ASL ou aux colotis de se retourner contre le pétitionnaire dans le cadre d’une procédure de droit privé.

La construction de mon voisin me prive d’ensoleillement et me cache la vue mer, pourquoi lui a-t-on accordé un permis ? Je vais aller me plaindre à l’urbanisme et s’il le faut j’attaquerai la mairie au tribunal pour qu’elle retire ce permis.

Vous avez toujours la possibilité d’attaquer la mairie au tribunal, par le biais d’un recours contentieux contre un permis de construire, mais sachez que dans le cas évoqué, cela ne vous servira qu’à dépenser inutilement votre argent.

En effet, comme évoqué plus avant, si un PC est délivré par le Maire, c’est qu’il est conforme à la règlementation en vigueur au moment de l’instruction (RNU, PLU et servitudes d’urbanisme) en termes, notamment, d’emprise au sol, de hauteur, de distances aux voies et aux limites. La règlementation d’urbanisme précise que l’instruction se fait à la parcelle et ne retient ni le critère de privation de vue ni celui de privation d’ensoleillement sur les parcelles voisines.

Si une construction vous prive de ces éléments, il vous faudra vous adresser à un avocat et entreprendre une procédure civile à l’encontre de votre voisin. Nous sommes ici dans le domaine du droit privé et les problématiques concernées relèvent du Code Civil et non du Code de l’Urbanisme.

Sont soumises à déclaration préalable :

  • Les constructions dont la surface de plancher est comprise entre 5 et 20 mètres carrés (abris voiture, abris de jardin…) ;
  • Les clôtures et portails ;
  • Les modifications de façade sans modification de surface porteuse ;
  • Les vérandas ;
  • Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à cent mètres carrés et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingts ;
  • Tout ce qui modifie l’aspect extérieur d’une construction existante (fenêtres de toit, changement de menuiseries, changement de porte d’entrée, ravalement de façade, pose de climatiseur, installation de pergola, pose de panneaux photovoltaïques en toiture…) ;
  • Les habitations légères de loisirs implantées régulièrement dans les parcs résidentiels de loisirs, dont la surface de plancher est supérieure à trente-cinq mètres carrés ;
  • Les divisions parcellaires ;
  • Les changements de destination des locaux, avec ou sans travaux, ne modifiant pas les structures porteuses ou la façade existante (avec ou sans création de surface de plancher).

Sont soumis à permis de construire :

  • Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés ;
  • Les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière ;
  • Les piscines couvertes de plus de 1,80 mètre de hauteur et plus de 10 mètres carrés ;
  • Les changements de destination des locaux, avec ou sans travaux, modifiant les structures porteuses ou la façade existante (avec ou sans création de surface de plancher).

En conclusion :

Suivant le vieux proverbe « mieux vaut prévenir que guérir », il est plus prudent de venir se renseigner au service de l’urbanisme en ce qui concerne la règlementation ou de prendre rendez-vous avec un instructeur afin de lui soumettre votre projet en amont pour constituer un dossier cohérent et règlementaire et éviter ainsi les refus et les retards…. Plutôt que d’écouter et de faire confiance à ce « on » qui vous a dit que…